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La Guía de Decisión de Refinanciamiento

Un marco de punto de equilibrio y metas para decidir si refinanciar.

PDF de 18 páginas Propietarios que consideran un refinanciamiento de tasa y plazo o con retiro de efectivo.

Qué Incluye

La prueba del punto de equilibrio en una hoja de trabajo
Tasa y plazo vs. retiro de efectivo vs. simplificado
Cuándo conviene acortar el plazo
Eliminar el seguro hipotecario privado mediante refinanciamiento
Cómo funcionan realmente los bloqueos y las flotaciones de tasa

Puntos Clave

Una hoja de trabajo imprimible de punto de equilibrio
Árbol de decisión para qué tipo de refinanciamiento se ajusta a su meta

Vista previa de la guía

Vista Previa De Capítulos

El PDF completo incluye hojas de trabajo, listas de verificación y versiones imprimibles. Aquí hay un vistazo a lo que hay en cada capítulo.

Capítulo 1

La prueba del punto de equilibrio en una hoja de trabajo

El punto de equilibrio es el número más importante en una decisión de refinanciamiento. Todo lo demás es ruido.

Un refinanciamiento reemplaza su hipoteca existente con una nueva, y todo refinanciamiento conlleva costos - típicamente $3,000 a $6,000 en honorarios del prestamista, título y gastos prepagados. El punto de equilibrio es el número de meses que tarda su ahorro mensual en recuperar esos costos. Si su punto de equilibrio es 22 meses y planea permanecer en la vivienda 5 años o más, las cuentas cuadran. Si se mudará en 18 meses, no.

Ejemplo: refinanciamiento de $350,000 del 7.25 % al 6.25 %

Pago actual de capital e intereses: $2,388
Nuevo pago de capital e intereses: $2,155
Ahorro mensual: $233
Costos de cierre estimados: $4,800
Punto de equilibrio: ~21 meses

Solo estimación. Los costos y tasas reales varían según el prestamista, el crédito y el programa.

No cuente los 'pagos omitidos' como ahorro. Cuando refinancia, generalmente omite un pago - pero ese interés se agrega al saldo de su nuevo préstamo. Es un beneficio de flujo de caja, no un ahorro real.

Capítulo 2

Tasa y plazo vs. retiro de efectivo vs. simplificado

Tres tipos de refinanciamiento, tres casos de uso completamente distintos. Elegir el correcto cambia tanto el costo como el umbral de calificación.

Tasa y plazo - tasa más baja, plazo más corto o ambas. No se retira efectivo. Menor costo, calificación más sencilla.
Retiro de efectivo - el nuevo préstamo es mayor que el saldo existente; usted recibe la diferencia. La tasa suele ser entre 0.25 y 0.50 % más alta. LTV máximo generalmente del 80 % (85 % para VA, 100 % en algunos programas).
Simplificado (IRRRL / FHA Simplificado) - refinanciamiento simplificado limitado al mismo programa de préstamo. Omite el avalúo y frecuentemente la verificación de ingresos. El más económico y rápido - pero restringido a reducir la tasa.

Capítulo 3

Cuándo acortar el plazo supera a bajar la tasa

Pasar de 30 a 15 años es el movimiento de mayor retorno que la mayoría de los propietarios nunca hace.

Las hipotecas a 15 años suelen tener una tasa entre 0.50 y 0.75 % más baja que los préstamos a 30 años. Combinado con la amortización más corta, los prestatarios pueden reducir el interés total de su vida en seis cifras en un préstamo de tamaño mediano - mientras solo aumentan el pago entre un 30 y un 40 %. Si tiene ingresos estables y puede absorber el pago más alto, acortar el plazo suele ser mejor que perseguir una baja de tasa.

Préstamo de $300,000: 30 años al 6.5 % vs. 15 años al 5.75 %

Pago mensual de capital e intereses a 30 años: $1,896
Pago mensual de capital e intereses a 15 años: $2,491
Diferencia de pago: +$595/mes
Interés total - 30 años: $382,633
Interés total - 15 años: $148,411
Ahorro de por vida: ~$234,000

Solo ilustrativo. Las tasas reales dependen del crédito, el LTV y el programa.

Capítulo 4

Eliminar el seguro hipotecario privado mediante refinanciamiento

Si su vivienda se ha valorizado, refinanciar puede eliminar el seguro hipotecario privado incluso antes de haber reducido el saldo.

Los préstamos convencionales requieren seguro hipotecario privado cuando el LTV supera el 80 %. Si su vivienda se ha valorizado - o ha pagado parte del saldo - un refinanciamiento puede restablecer su LTV por debajo del 80 % y eliminar el seguro hipotecario privado por completo. En una vivienda típica de $400,000, eliminar el seguro hipotecario privado ahorra entre $150 y $250 por mes, lo que a menudo recupera los costos del refinanciamiento por sí solo en menos de 24 meses.

Cuándo tiene sentido un refinanciamiento para eliminar el seguro hipotecario privado

La vivienda se ha valorizado un 10 % o más desde la compra
Tiene al menos un 20 % de plusvalía según un avalúo actual
Permanecerá en la vivienda el tiempo suficiente para alcanzar el punto de equilibrio
Las tasas vigentes no son significativamente más altas que su tasa actual

Capítulo 5

Cómo funcionan realmente los bloqueos y las flotaciones de tasa

Bloquear una tasa es un compromiso de ambas partes. Entender los períodos de bloqueo y las opciones de flotación evita sorpresas costosas.

Un bloqueo de tasa garantiza su tasa de interés por un período definido (generalmente 30, 45 o 60 días) mientras se suscribe su préstamo. Si las tasas suben, está protegido. Si las tasas bajan significativamente, algunos prestamistas ofrecen una opción única de 'flotación a la baja' - generalmente a un pequeño costo - que le permite capturar una parte de la mejora.

Cuándo bloquear

Bloquee tan pronto como esté satisfecho con la tasa y tenga la seguridad de que el préstamo cerrará dentro del período de bloqueo. Intentar adivinar el punto más bajo del mercado generalmente cuesta más de lo que ahorra.

Opciones al vencimiento del bloqueo

Extender el bloqueo - típicamente entre 0.125 y 0.25 % del monto del préstamo por cada extensión de 15 días
Dejar que el bloqueo venza y rebloquear a las tasas actuales del mercado
Cambiar de prestamista - reinicia todo el proceso y agrega de 2 a 3 semanas

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